사진은 참고 이미지입니다.

최근 들어 골프장 산업 관련한 자료들이 빠르게 변화하고 있다. 코로나19로 인해 전국 골프장이 호기를 맞으면서 부터다. 여기에 일부 골프 전문가 군에서 본질과 다르게 자신들의 유리한 통계만을 부각시키면서 혼선을 가중시키고 있다. 또 하나의 골프장 산업의 불안 요소는 ‘금융투자 업체’인 펀드사 들이 골프장에 대거 진출하면서 미래의 불확실성을 만들어 내고 있다.   
사상 최고의 매출과 영업이익을 나타내고 있지만 단기적 전망일 뿐 장기적으로는 불안요소가 많다. 여기에 편승해 골프장을 구입하려는 매수희망자들도 많고 실제로 골프장 매각 단가도 역대 최고를 보이고 있다. 하지만 요즘 들어 매물을 찾아 볼 수 없을 만큼 거래가 뜸하다. 
많은 분들이 향후 골프장 산업과 전망에 대해 많은 문의도 잇따르고 있고 여전히 골프장을 ‘황금알을 낳는 거위’로 생각하는 분들이 있다. 이에 본지는 KS레저개발 김기세 대표가 ‘신년 제언’으로 보내온 ‘2022년 골프장 산업현황과 향후 전망’을 통해 대한민국 현재의 골프장 상황을 파악해 보고자 한다. 김기세 대표는 올 1월 한 달간 골프장 관련 현황을 분석해서 보내온 가장 최근 자료이다. 이번 자료를 통해 골프장 현재의 상황과 지표 기준으로 삼기를 바라면서 지난호에 이어 신년 기획 특집으로 꾸민다.  
- 편집자 주

3. 향후 골프장산업의 전망 분석

1) 골프장 수
(1) 현재 추진되는 골프장 외의 신규 개발 건은 당분간 추가적 건설은 쉽지 않을 것으로 판단된다. 
그 원인으로는 다음과 같은 큰 두 가지 요인이 있다. 
첫째, 기존에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 도시계획 시설 중 하나인 체육시설로 골프장을 개발 하였다. 그 당시 체육시설은 공공성이 있는 것으로 인정되어 있어서 토지수용이 가능했다. 하지만 2012년 12월 18일 ‘공공필요성이 인정되는 체육시설’로 법이 개정되면서 민간인이 시행하는 골프장은 국토계획법상의 도시계획 시설의 체육 시설에서 제외가 되었다. 따라서 토지수용이 불가능해져서 사실상 토지에 대한 100% 확보가 불가능하다. 
둘째, 상기의 법률 개정으로 국토계획법으로 골프장 개발이 불가능해지면서 최근에는 대규모 개발행위 허가(토지의 용도가 100% 계획 관리지역 또는 자연녹지지역의 토지는 사실상 전무함), 관광 휴양형 지구단위 계획 또는 관광단지 등으로 추진을 하고 있다.
따라서, 토지수용이 가능한 공익성 시설을 설치하는 관광단지를 제외하고는 관광 휴양형 지구단위 계획으로 추진하기에는 적합한 토지확보 및 100% 토지확보가 불가능하다. 관광단지로 추진하는 경우가 가끔 있지만 사업 타당성이 낮아서 신규골프장 개발이 쉽지 않을 것이다. 
(2) 문체부의 ‘제2의 골프대중화정책’에 대한 분석 
첫째, 체육진흥공단에서 투자비를 부담하고, 지자체에서 사업 부지를 제공하는 에콜리안골프장의 형태 확대는 나름 의미가 있겠지만 적정한 사업부지의 확보가 현실성 높지 않다. 
둘째, 안정망을 설치할 경우에 홀별 간격 20m 이격 완화는 골프장 조성 면적에 대한 감소에 다소 좋은 측면이 있지만 큰 영향은 없다. 
셋째, 관광단지 조성 시 골프장의 활용면적에 대한 규제를 현재는 전체 면적의 30%~40% 범위 내에서 더 많은 비율로 확대하여 완화하겠다는 취지이다. 또한 토지수용이 가능한 관광단지이기 때문에 효과가 조금은 있을 것으로 보이지만 공공성이 담보되지 않고 골프장 목적이 너무 부각될 경우에 다시 헌법재판소의 토지수용의 위헌판결에 배치되는 측면이 있어서 면적 완화의 수준에 따라 유동적이다.
(3) 향후 10년 내에 18홀 정규 골프장은 현재보다 매년 5개소 정도씩 늘어난다고 가정하면 9홀 이하 골프장을 포함하여 최대 550개소, 18홀 기준 630개소가 예상된다.

2) 내장객
(1) 현재의 평균 내장객은 코로나19 여파로 사실상 최대의 호황을 통해 최고 많은 내장객을 보이고 있다. 
(2) 수도권 및 광역 배후 도시권 1시간 이내는 향후에도 큰 영향은 없을 것으로 전망된다.
(3) 코로나19가 종료되면 이용료에 대한 민감도, 좋은 코스 관리상태 및 레이아웃, 접근성에 따라 내장객 확보에 많은 영향을 미칠 것으로 보인다. 
(4) 코로나19 종료 후 해외골프 내장객의여파로 제주 및 전남 지역이 가장 먼저 타격을 받을 것으로 보인다. 

3) 객단가 
(1) 코로나19로 인한 특수한 그린피 인상의 효과가 있으며 당분간 지속될 것이다.
(2) 수도권역 및 광역도시의 배후 도시권을 제외한 지역에서 중장기적으로 전반적인 가격이 현재보다는 떨어질 것이나 2019년 이전 가격으로 떨어지지는 않을 것으로 사료된다.
(3) 지리적 접근성, 골프장의 운영콘셉트, 골프코스의 레이아웃, 복합시설의 존재, 서비스의 수준 등에 따라 객단가는 다양한 형태로 세분화 될 것이다.
(4) 제주 및 전남의 일부지역 등 대규모 배후 도시로부터 이격된 골프장은 해외골프 내장객으로 인해 적지 않은 영향을 받을 것이며, 내장객을 채우기 위해 이용요금을 내릴 수밖에 없을 것이다. 
(5) 제주 및 전남 등에 위치한 1박 2일 이상의 숙박관련 패키지 내장객을 유치하는 골프장이 이용요금을 내리게 되면 대도시 및 수도권에 위치한 골프장도 불가피하게 이용요금을 내릴 수밖에 없다. 
(6) 단, 코로나19로부터 해방이 된다고 하더라도 신규로 창출된 젊은 층의 골프인구가 있기 때문에 코로나 이전의 객단가 수준으로 떨어지지는 않을 것이다. 
     
4) 회원권 
(1) 최근 10년간 82개의 회원제 골프장이 대중제로 전환이 되면서 정회원 약 4만 명, 주중회원 8만 명이 감소하였다. 
(2) 전국의 회원제 골프장의 비율이 35%밖에 되지 않는 상황에서 회원권의 희소성은 앞으로도 계속 유지될 것이다. 
(3) 회원권의 존재 및 활용의 필요성은 이용 예금의 할인 목적보다 골프장 예약이 더 높은 비중으로 자리매김하고 있는 것이 현실이다. 
(4) 신규로 골프장을 개발할 경우 18홀의 경우 먼저 골프예약을 위해 9홀만 회원제로 하고 9홀은 세금을 절약하기 위해 대중제로 개발할 가능성도 있다.
(5) 향후 신규로 개발되는 골프장은 시설의 입지 조건 및 규모 등에 따라서 필요시 회원제골프장으로 개발하면서 회원권 분양을 시도할 경우 모기업의 재무상태 등이 양호할 경우에 대단히 성공적으로 회원권이 분양될 가능성도 충분하다.
(6) 정부의 강력한 유사회원권에 대한 규제 정책으로 대중제 골프장에서 주주를 빙자한 보통우선주 모집(주주회원이라 칭하기도 함)은 불가능해질 것으로 보인다.   

5) 골프장 M&A 시장 
(1) 최근 10년간 리먼브라더스 금융 사태 발발로 전 세계금융위기로 차달아 국내서도 약 120여건의  골프장 주인이 바뀌는 사례가 있었다. 전체 골프장의 약20% 이상을 차지하고 있다. 
(2) 최근 2년간 약 30여건의 주인이 바뀌는 현상이 있었는데 주로 펀드를 활용하여 고가에 대중제골프장을 인수한 것이 특징이다.
(3) 펀드의 특성상 조성된 약정 기간이 일반적으로 약 5년임을 감안할 때 향후 3년 이후 펀드가 보유한 골프장이 매물로 등장할 가능성이 있다. 
(4) 최근에 고가로 인수한 골프장의 경우 코로나가 해결되면 중장기적으로 객단가 및 내장객의 하락으로 인한 영업이익은 현재 시세보다 다소 가치가 하락될 것으로 보인다.
(5) 특히 제주 및 전남지역 등 대규모 배후 도시로부터 약 2시간 이상의 지역에 위치한 숙박관련 패키지를 활용한 영업을 해야 하는 골프장은 그 가치하락의 폭이 더 크고 시기는 앞당겨 질 수 있다. 
(6) 최근 정부에서 발표한 ‘제2골프 대중화정책’은 골프장 공급을 확대하기에는 미흡한 정책이다. 골프장 공급 부족 문제를 해결하기에는 별 영향을 미치지 않아 보인다. 

4. 결언
최근 코로나19 여파와 2030, 여성골퍼 급증으로 인해 최대 호황을 누리면서 소위 골프장이 갑질 한다는 불만까지 속출하고 있다. 지난 2년 동안 올려 버린 이용 요금은 아무리 자본주의의 시장 경제에 따른 수요와 공급이라고 하지만 상도의를 지나쳤다. 소비자의 큰 반발과 분노를 일으키기에 충분한 계기를 제공한 것도 사실이다. 결국 ‘정부의 제2골프대중화’라는 빌미와 정책적인 조치를 이끌어 냈다고 본다. 한편으로는 골프장과 소비자 모두의 입장에서 보면 기대할만한 부분도 있지만 반대로 우려할만한 부분도 혼재한 것이 사실이다. 
즉, 소비자들은 골프장 공급의 기회와 저렴한 이용요금 등을 기대하고 있다. 하지만 사실상 그 공급은 쉽지 않고 저렴한 이용요금 또한 쉽지 않은 것이 사실이다. 반대로 비회원제 골프장이라는 새로운 형태의 골프장분류 제도는 기존의 대중제골프장에게 주어지는 세금혜택을 없애버리고 세금을 높게 부여할 가능성이 농후하다. 골프장의 입장에서는 이용 요금을 올리는 또 하나의 핑계 거리를 주게 된 측면을 우려하지 않을 수 없다.  
골프장 운영자 입장에서 보면 지난 2년 동안은 코로나19 이전의 이용요금에서 1, 2만원에서 10만원 이상의 이용요금을 인상해 많은 영업 이익을 취했다. 이는 소비자의 반발 및 정부 관계자들의 골프장에 대한 비판적인 시각과 골프장을 통제하려는 정책을 제시하는 결정적인 빌미까지 제공했다. 
결국 기형적인 ‘비회원제’ 골프장이라는 제도를 자초하여 종국에 대중제도 세금을 더 낼 수밖에 없는 상황으로 가고 있다. 비난은 골프장이 실컷 먹고 실익은 정부가 취하는 셈이다. 
만약 코로나19가 오미크론으로 확진자수가 폭증하지만 백신 및 치료제의 개발로 치사율이 낮아지게 되면 빠르면 2022년도 상반기 또는 하반기에는 코로나로부터 자유로울 수 있다. 이렇게 되면 해외골프장으로의 보복골프를 나가는 골퍼들이 급증할 것이다. 뿐만아니라 그동안 갑질 했던 골프장들에 대해서 철저하게 발길을 끊을 것으로 보인다. 
필자가 1997년 IMF때부터 골프장업계에 종사를 하면서 지금까지 약 26년간 분석하고 체험한 것이 있다. 골프장업계는 크게 ① 1997년 IMF, ② 2008년 전 세계 금융위기, ③ 2020년 코로나19 등으로 구분하여 크게 변동적인 시장 환경의 변수로 볼 수 있다. 
공교롭게도 약 10년의 주기로 골프장 업계의 등락이 있었음을 알 수 있다. 지금은 코로나19 이후의 골프장업계는 어떻게 될 것인지를 면밀하게 분석 하고 향후 미래 먹거리를 고민하고 준비를 해야 할 시점이다. 
끝으로 지금까지 골프장 산업은 공급의 부족으로 골프장은 단군 이래 최대의 호황을 누리고 있다. 하지만 2022년 현재를 직시해 본다면 출생아가 20만명 이하로 떨어졌고 대한골프협회에 등록되는 골프선수 지망생이 남자의 경우 1천명 대 아래로 줄어들고 있다. 인구 절벽으로 가고 있는 우리의 현실을 감안 할 때 지금 호황기의 꿀맛은 곧 사약이 될 수 있음을 인지해야 한다.

KS레저개발(주) 김기세대표
 

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