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[긴급진단] 불붙은 골프장 M&A 시장, 과연 정상인가?그 대책에 대해 논의하다
<안용태 GMI 컨설팅그룹 대표이사>

코로나19가 예기치 못한 골프장 지도를 급속하게 바꿔놓고 있다.
코로나 특수로 미국의 골프장 업계 까지 약 14% 성장시키고 있다. 한국에서도 스크린 골프는 60%나 성장했으며, 골프웨어도 30%까지 발전시켰다. 특히 신규 골퍼의 65%가 2040세대가 차지하는 등 전국적으로 골프장의 호황이 계속되고 있다.
골프장 매매가마저도 홀 당 100억 원까지 치솟으며 4년 사이에  몸값이 2배가 올랐다. 과연 골프장 M&A 시장이 정상인가. 최근 부동산 광풍 속에서 골프장마저도 오름세를 멈출 줄 모르고 있다. 그 문제점과 대책은 무엇인지도 모색해 보려고 한다.

■ 시장 가격은 그 시점의 시세이니 액면 그대로 존중 되어야 한다. 다만 문제 해결 능력이 관건이다.
시장 가격이란 시장 기능의 결과물이니 어느 누구든 존중을 해야 한다. 그린피 가격과 캐디피 가격도 그 이치는 똑 같다. 시장은 언제나 등락이 있으며 시간은 그 등락을 반드시 조절해  주는 것이 시장의 생리이다. 그린피 때문에 청와대 진정서를 내는 것은 비 시장주의자(사회주의자)들의 오판이라고 본다. 만약 그들이 정녕 진정을 내고자한다면 골프장의 공급 촉진책도 함께 요구 했어야 했다. 마치 아파트 가격이 오른다고 불만을 터뜨릴 것이 아니고, 공급을 왜 안하느냐를 따져야한다. 최근 과열이 되어 있는 이 시점에서 골프장 M&A시장에 대한 전망과 그리고 그 문제에 대한 종합적인 대책을 중심으로 피력해 보고자 한다.

■ 향후 매매가격의 변동 전망은 폭락이 예상된다.
코로나 이전의 대중제 골프장의 영업 이익률은 35.7%이었다. 가령 코로나가 끝난 후의 18홀 골프장 매출을 100억으로 가정하고 영업이익 35억 원을 투자자 입장에서 보자. 기대 투자 수익률 5%의 수익환원 가치로 환산을 하면 골프장 가격은 700억 원이 정상 매매 가격이다.   만약 투자 수익률을 3.5%로 보면 1,000억 원이 정상 매매 가격이 될 것이므로 앞으로는 1,000억 미만의 신규 골프장 개발이 전국적으로 더 활성화 될 수도 있을 것이다.
다시 말해 코로나가 끝나면 2019년 결산치와 비슷해 질 것이다. 매매가는 폭락할 것이고 향후 골프장 증가가 전국 700개까지는 쉽게 늘어날 것이다. 따라서 더욱 치열한 경쟁 체제로 인하여 수익률은 떨어질 가능성이 있다고 본다.
이러한 과도기에 현재의 시장과 미래 시장을 보고 아주 지혜롭게 시장 기능을 잘 활용하고 있는 기업도 있다. 호반 그룹이 그 모범적인 비즈니스라고 본다. 즉 그 그룹은 비쌀 땐 “있는 골프장을 처분”하고 있다. 가격이 폭락하면 다시 매입하거나 신규 개발에 나선다. 이것이 바로 시장원리이다. 시장은 정부가 개입할 필요도 없다. 자율적 기능으로 돌아가기 때문이다.

■ 등락이 심한 골프장 M&A시장을 정상화하기 위한 유일한 대책은.
공급 정책수립이므로 문광부가 앞장서서 그 해법을 제시해야 한다.
• 첫 번째가 산지관리법의 개정 등 불합리한 환경규제 전환이다. 지금은 5부 능선 이상은 개발을 하지 못한다. 현재의 이 법은 환경 보호법이 아니고 되레 환경 파괴법이 되고 있다. 5부 능선 아래에 있는 계곡 대부분의 생태계를 모두 파괴시켜서 개발하고 있기 때문이다. 
5부 능선의 법규대신 능선과 관계없이 18홀 당 최저 최고 등고선만을 규제하되 그 고저차를 100m 이내로 바꾸는 것이다. 가장 훼손이 적고, 공사비도 적게 개발 할 수 있다. 불합리한 법규의 내용은 환경부의 환경정책 연구원들은 모두가 다 잘 알고 있는 사항(필자가 그들을 대상으로 전체 교육을 한 바가 있음)이다. 하지만 어느 누구도 방울을 달지 못하는 공동책임 무책임 현상이 지속이 되고 있다. 
뉴질랜드의 사우스키트네프스CC나 가까운 일본, 필리핀 등에서도 산 정상의 평온한 지역에 코스를 개설하여 생태계를 대부분 보존 시키면서 환경 파괴를 제로에 가깝게 만들고 있다. 그들 나라들의 환경보호 법규에 비하면 우리의 부끄러운 규제가 안타까울 뿐이다.
• 두 번째는 산속에 알박기를 하는 토지소유주는 보호해서는 안 된다. 아파트 부지 내의 알박기는 토지 소유자에겐 생존의 이유가 있다 하여도, 일정 몇% 이상 다수의 주민 동의가 있으면 수용이 가능하다. 그러나 생존과 아무 관계가 없는 골프장 개발을 위한 산속의 알박기는 의도자체가 고약하다. 현행의 불합리한 법을 바꿔 경제성이 있는 효율적 골프장을 공급하는데 맞춰야 한다.
• 세 번째는 회원제와 대중제를 상호간에 서로 체제를 바꿀 수 있게 하여야 한다. 이제는 골프 대중화의 개념을 자본 이동의 자유를 주는 자본시장 기능에 대중화를 맡겨야 한다.
현행법은 회원제에서 대중제로 변경은 가능하나 그 반대의 경우는 불허하고 있다. 골프 대중화라는 본래의 정책 목적은 골프장 공급이 이미 600개 시대에 달했기 때문에 그 목적은 이뤘다. 회원, 비회원에 대한 규제 지침은 필요가 없어져 버렸으므로 이제는 그런 규제 보다는 시장 기능인 자본이동의 대중화가 이루어져야 한다.
• 네 번째는 회원권의 종류와 회원 모집도 이제는 목적에 따라 규제와 비규제로 구분하여 시장기능에 맡겨야 한다.
골프장 조성을 위한 시설 투자 자금 성격의 입회 보증금과 골프장 조성이후 운영시의 그린피에 대하여 선 구분되어야 한다. 골프장이 영업 전략상 구사하는 연회비, 혹은 선납 그린피 등의 내용이다. 즉 입회금과 그린피 관련 유사 회원권 등을 아예 구분하여 관리를 하되 이중에서 운영 시에 골프장이 판촉 전략을 구사하는 경우에는 기업 자율경영 사항이므로 비규제로 하여야 한다. 그 대신 시설 투자금 확보 목적의 입회금은 회원에게 재산적 권익을 완벽히 보장을 하여 부도가 날 시에는 회원들이 1순위의 채권자의 권리 행위를 행사할 수 있도록 한다.  한편 골프장의 불안한 운영을 피하기 위하여 무반환 회원권(매매는 가능하고)이나 펀드형 내지는 수익형 회원권 등 아주 다양한 제도도 자유 시장에 맡겨 자율적으로 도입 할 수 있게 한다.

■ 골프장 산업은 정부 부처 간의 공동 사항으로 부처간 의 협조를 촉구한다.
이러한 대책들은 결국 골프장 M&A시장의 적정 매매가로의 정상화는 물론 국제적인 관광 상품력의 강화에도 기여 할 수 있다. 한편으로는 글로벌 기준에서 최하위 정책인 골프장 중과세와 골프장내 주택 허용금지 등의 해묵은 규제도 즉시 철폐해야 한다. 아무튼 문광부에서는 한국이 골프관광대국이 될수 있게 골프장이 앞장설 수 있는 다양한 정책이 요구된다. 
특히 우리나라의 전체 스포츠 중에서 외화 획득이 가능한 스포츠 종목은 골프장뿐이다. 문광부는 물론 산업통상 자원부, 산림청, 환경부, 그리고 기재부도 명심해야 한다. 골프장은 그냥 단순한 스포츠가 아니고 확실한 하나의 국가적인 산업이라는 사실이다. 모든 부처가 인식을 공유하고 다함께 중지를 모아 국제적으로 경쟁력이 있는 정책을 수립해야 할 때이다.

<안용태 GMI 컨설팅그룹 대표이사>
 

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